1 – Quais são as limitações para compra do imóvel do SFH ?
O imóvel que for financiado pelo Sistema Financeiro da Habilitação (SFH) deve ter valor de avaliação máxima de R$ 500 mil e o valor financiado não pode exceder R$ 450 mil
2 – Quais são as condições para utilizar meu FGTS para comprar ou dar entrada em um imóvel?
Os recursos dos Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) só podem ser utilizados para a compra de imóveis de até R$ 500 mil e que sejam residenciais urbanos. Para o beneficio na aquisição, a pessoa precisa comprovar que trabalhou por pelo menos três anos (seguidos ou alternados) sob o regime do FGTS.
O proponente também não pode ser proprietário de imovel residencial ( construído ou em construção) no município onde exerce sua profissão ( ou nos vizinhos/região metropolitana) ou no seu atual município de residência.
O imóvel que é alvo de aquisição por parte de uma pessoa que quer utilizar o seu fundo de garantia também não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior ou liberação da ultima parcela de construção há menos de três anos.
Outra exigência é que o imóvel alvo da aquisição deve estar devidamente registrado no cartório de imóveis de sua região.
3- Quais cuidados Tomar na aquisição de um imóvel novo ?
Segundo Celso Petrucci, economista-chefe e diretor-executivo do Secovi-SP, a pessoa que vai comprar um imóvel novo (na planta) precisa coletar informações sobre a incorporadora ( não a construtora, segundo ele) do empreendimento. “Procure conhecer um empreendimento feito pela empresa. Um que tenha cinco, dez anos, para ver como ficou a conservação do imóvel”, explica.
De acordo com ele, conversar com proprietários de um prédio construído pela incorporadora também é um bom caminho para avaliar a qualidade da construção e do projeto.
Já Andrew Storfer ressalta que é necessário ter uma reserva financeira para os custos que vêm com a entrega do imóvel, como, em alguns casos, a instalação do piso, a parcela de entrega das chaves e as prestações intermediarias do financiamento.
4 – Como funciona o financiamento pela chamada “Tabela Price” ou pelo SAC ?
A chamada “Tabela Price” nada mais é que o sistema de financiamento por prestações fixas. Já no sistema Amortizacao Constante (SAC), o valor que é abatido do total financiado é constante e, como os juros são maiores do financiamento, as parcelas decrescem.
Segundo Storfer, apesar de contar com a correção pela remuneração básica da poupança em seus contatos, o SAC é preferível pois, alem do custo das parcelas diminuir para o consumidor ao longo do financiamento, o valor total pago é menor do que na “Tabela Price”.
5 – Por que os juros da “Tabela Price” são maiores que os cobrados no SAC?
Segundo Storfer, a diferença ocorre porque, no financiamento por prestações fixas, não há correção pela TR. O vice-presidente da Anefac explica ainda que a chamada “Tabela Price” está caindo em desuso, com preferência para o SAC.
6- Alem das prestações, há algum custo intermediário que tem ser pago durante o financiamento ?
Nos financiamentos bancários não há parcelas intermediarias no financiamento imobiliario.No entanto, segundo Storfer, no caso dos financiamentos diretamente com a construtora, é normal que exitam pagamentos de valores diferenciados na entrega das chaves e/ou anualmente.Ele recomenda que seja feita uma reserva pelo comprador para evitar surpresas quando estas cobranças (geralmente de valor mais elevado) cheguem.
7 – Qual o Maximo da minha renda devo comprometer para pagar a parcela de um financiamento?
Segundo o economista da Anefac, o valor Maximo da renda a ser comprometido em um financiamento é de 25% a 30%. De acordo com o vice-presidente da entidade, este intervalo de percentuais é o que a maioria dos bancos utiliza para regular a concessão de seus financiamentos.
8 – Quais as principais despesas com documentação ?
Segundo Petrucci, do Secovi-SP, os custos com a documentação do imóvel ficam entre 4% e 5% do valor financiado e incluem o pagamento de Imposto de Transmissão Bens Intervivos (ITBI) e do cartório de registro de imóveis.No caso dos financiamentos, não há necessidade de gastar com escritura, pois o próprio contrato é considerado como este documento, diz ele.
9 – Qual idade máxima para começar um financiamento ?
Segundo Roseli, da Lello, a idade máxima varia de banco para banco, mas fica em torno de 70 a 75 anos. No entanto, de acordo com ela, é necessário ressaltar que, para esta faixa de idade, prazo Maximo de financiamento é menor.
10 – Quais critérios são levados em conta no momento de avaliar o valor do imóvel ?
Roseli explica que o trabalho é feito por um perito profissional no banco, que checa parâmetros como a regularidade da construção, a metragem e condição de conservação. Outros critérios envolvem o valor de locação e a media dos preços dos imóveis na região.
11 – Quais garantias ou seguros são contratados no momento da aquisição ?
A gerente da Lello diz que, no financiamento bancário, a construção de um seguro é automática. No entanto, ele só cobre o pagamento das parcelas em casos de morte ou invalidez.
12 – Quais aspectos relativos à documentação do imóvel pretendido devem ser observados no momento da compra ?
Quaisquer alterações no projeto original (reforma ou ampliação) devem ter sido registradas na escritura do imóvel. Caso o atual dono seja divorciado ou viúvo, é necessário que a separação ou o óbito do companheiro conste na documentação.
“Muitas vezes as pessoas não querem pagar pelas alterações no cartório e dessa forma atrasam ou inviabilizam a futura venda”, conta ela. Outro cuidado é verificar se o atual dono não possui execução judicial de debito em seu nome – o que é feito pela certidão negativa de débitos.”Se o vendedor tem execução (de débitos) em seu nome, ele não pode vender o imóvel. A prioridade é dos credores”, explica.
13 – Quando sei que vale a pena trocar o aluguel por um financiamento ?
A decisão para comprar um apartamento não pode se basear apenas em critérios econômicos ou financeiros, diz o vice-presidente da Anefac, Andrew Storfer.Para ele, é necessário levar em conta outros fatores como a idade de pessoa e seus planos profissionais.
Storfer cita o exemplo de um casal jovem que ainda não se fixou em um determinado emprego.”Se a pessoa é muito jovem, provavelmente vai trocar de emprego e nas grandes cidades as distancias são muito grandes. ( Comprando um imóvel ) ele perde mobilidade. Quando ele tem a locação, é mais fácil de` desalugar` e alugar em outro lugar” explica.
Segundo ele, a situação se inverteria para um casal mais velho e que já tem filhos. “Quem está casado e já tem filhos está numa fase da vida que pode se fixar mais. São outros fatores sempre que acabam influenciando e não só o aspecto econômico-financeiro”.
No caso de um imóvel novo, financiado pela construtora, o economista a Anefac ressalta que é importante levar em conta não só as prestações, mas também o pagamento das parcelas intermediarias e os custos após a entrega das chaves.”Há imóveis que não vêm com piso sob pretexto de que você pode personalizá-lo”, explica.
No entanto, se a pessoa está consciente do que quer fazer e tiver o dinheiro para dar uma entrada, em um imóvel similar ao que mora de aluguel, uma parcela próxima ao valor pago no alguém pode valer a pena, aponta Andrew Storfer.
14 – Qual o prazo e entreda ideais para financiar um imóvel ?
O economista da Anefac diz que a fórmula é simples: a entrada deve ser a “maior possível” e o prazo de pagamento o “menor possível”. No entanto, no caso da entrada, do comprador deve ser precaver e deixar uma reserca de dinheiro para os custos que vêm com a mudança, como mobília e pequenas reformas, por exemplo.
No caso do financiamento de um apartamento novo, o interessado ainda deve atentar para os custos de entrega (parcela da chave, instalação de piso, decoração da cozinha, etc), além das prestações intermediárias.
Outra dica dada para Storfer é que o prazo de pagamento acima de 15 anos, de forma geral, não traz benefícios ao consumidor, pois a redução da parcela é pequena e o período de pagamento será maior.
15 – Quais as vantagens do Programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal ?
O programa Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo federal este ano, conta com vantagens como subsídio na compra, juros reduzidos e isenção/abatimento de taxas cartoriais para aquisição de imóveis novos. Os benefícios são definidos com a renda do comprador, sendo a de zero a três salários mínimos a única que conta com subsídios para a compra.
De zero a dez salários, o programa conta com benefícios como descontos no seguro de vida obrigatório para o financiamento, isenção ou abatimento de taxas cartoriais e a criação de um fundo de garantidor que refinancia as prestações quando o contribuinte tiver perda temporária de renda no decorrer do financiamento.
Por enquanto, o programa está sendo disponibilizado somente pela Caixa Econômica Federal.
