O consumidor na fase da contratação de crédito imobiliário se depara com uma série de termos técnicos.Um deles é o chamado sistema de amortização, que nada mais é que a forma como vai ser feito o pagamento do valor emprestado para a compra e dos juros decorrentes do financiamento. Os mais comuns são o sistema de prestções fixas, mais conhecidos como tabela Price, e o Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas decrescentes. O cálculo da parcela a ser paga a cada mes é formada a partir de dois valores: um deles, chamado de amortização é uma parte do montante total que foi emprestado e outro vem dos juros que incidem sobre a sua dívida (saldo devedor).
No caso da Tabela Price, o cálculo da parcela é feito de modo que todas sejam iguais, assim a primeira será composta na maior parte pelos juros do que pela amortização. Ao longo do financiamento por este sistema - utilizado por todos os outros financiamentos de bens no País -, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo (corrigido pela TR). No SAC, o valor pago da dívida é sempre o mesmo, mas a parte que vem dos juros vai diminuindo, porque incidem sobre um valor cada vez menor.
Atualmente, a modalidade mais utilizada para financiamento imobiliário no Brasil é o SAC. No entanto, segundo o economista e professor de Matemática financeira do Ibmec-SP e vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil, José Dutra Vieira Sobrinho, do ponto de vista de custo, os planos são equivalentes."No SAC você amortiza o saldo devedor mais rápido que no Price. Como os juros são pagos sobre o saldo devedor, ele paga menos juros.Mas na verdade, você só está pagando mais do que deve ao banco em um período de tempo menor. O que você tem que levar em conta são os juros e suas condições de pagamento", explica.
Para Manoel Maia, vice-presidente do Secovi-Rio, a diferença está na condição financeira da pessoa. Maia explica que o SAC é ideal para pessoas que queiram reduzir o peso das parcelas ao decorrer do financiamento, pagando menos por mês ao final do prazo. Já a Tabela Price é indicada para quem espera ter um aumento em sua renda e, consequentemente, uma redução relativa do custo da parcela em seu orçamento. O vice do Secovi-Rio ressalta, no entanto, que valor maior da parcela no ínicio do SAC pode ser um empecilho para quem está perto dos limites de comprometimento de renda no financiamento, em geral 30% da renda familiar líquida.
Simulação
Para exemplificar a diferença entre os tipos de amortização, o Terra simulou um financiamento de R$ 90 mil, com taxa de juros de 0,7% ao mês ou 8,4 ao ano. O prazo considerado foi de 300 meses. Sem considerar correção monetária (TR), os encargos com seguros e as taxas, o financiamento pela Tabela Price teria parcelas fixas de R$ 718,65, sendo que, na primeira parcela, a amortização do saldo devedor (os R$ 90 mil efetivamente emprestados) seria de R$ 88,65 e os juros de R$ 630 (0,7% de R$ 90 mil).
Já a segunda parcela continua com o mesmo valor total, mas seria composta por abatimento de R$ 629,37 de juros (os R$ 90 mil a parte de R$ 88,65 da primeira parcela) mais R$ 89,28 que seria da parte da amortização da divida liquida e exatamente o quanto falta para chegar R$ 718,65. No final do prazo simulado, o total desembolsado seria de R$ 215.595.Neste caso, a renda liquida necessária para entrar no financiamento seria de R$ 2,395,50, levando em conta a exigência da maioria dos bancos de não comprometer mais que 30% dos ganhos líquido com a prestação.
Já no financiamento pelo SAC a primeira parcela teria valor de R$ 930. Esta parcela seria composta por R$ 300 de amortização ( R$ 90 mil divido por 300 meses ) R$ 630 de juros ( 0,7% sobre R$ 90 mil ). A segunda parcela seria menor. A parte da amortização continuaria a mesma, em R$ 300, contudo, a parte calculada sobre os juros devidos seria de R$ 627,9 ( 0,7% sobre R$ 89.700, que são os R$ 90 mil menos os R$ 300 pagos no primeiro mês).
Neste exemplo, a ultima parcela seria de R$ 302,10 ( amortização de R$ 300 + juros de R$ 2,10). Por este sistema a amortização é sempre a mesma (R$ 90 mil divididos por 300 meses) e o valor dos juros pesa mais no começo. O total desembolsado neste exemplo para quitar o empréstimo seria de R$ 184.815 – uma diferença de R$ 30.880 a menos do que no sistema pela Tabela Price. Contudo, como a primeira parcela pelo SAC é maior que na Price, neste caso, a renda liquida necessária para contratar este tipo de financiamento seria de R$ 3.100.
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