Trocar de banco durante financiamento é vantagem para dívida alta

Trocar de banco durante financiamento é vantagem para dívida alta
28 de abril de 2012 • 09h00

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BRUNA SANIELE

Direto de São Paulo

As quedas de juros promovidas pelos bancos do País nas últimas semanas levantam a dúvida sobre se transferir empréstimos de um banco para outro atrás de melhores condições de pagamento é vantajoso. A portabilidade de dívidas, prevista na legislação, é uma boa opção para quem tem grandes saldos devedores e que devem ser pagos em longo prazo, como o financiamento de um imóvel, garantem especialistas. Mesmo assim é preciso ficar atento às taxas de cartório, que podem ser superiores aos valores economizados, o que anularia o desconto. Analistas dizem que, nesses casos, o melhor é renegociar os débitos na própria instituição financeira.

A portabilidade nada mais é que a transferência do saldo devedor de um banco para outro, que ofereça melhores condições contratuais. Quando o cliente escolhe o novo banco, essa instituição paga a dívida com o banco original e se torna a nova "dona" da dívida. Conforme o Banco Central (BC), essa modalidade vale para todos os contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, ou leasing, quando a pessoa paga uma taxa mensal para usar o bem e, ao final do contrato, escolhe se fica ou não com ele. Essa operação começou a ser permitida no País em 2006 e, segundo o BC, em março desse ano foram realizadas 32.806 transações, com volume negociado de R$ 265.423.956,35.

Para o educador financeiro Ofir Viana Filho, o cliente tem que partir do princípio que o dinheiro de um empréstimo é uma "mercadoria" como qualquer outra. "Se essa mercadoria está cara em um banco, o melhor é procurar outra instituição, mas as taxas praticadas pelos bancos são muito semelhantes. A renegociação no próprio banco pode ser a melhor saída", diz.

"As pessoas devem buscar as melhores taxas, mas é um processo burocrático, moroso e que demanda tempo e muita pesquisa. Não é uma opção interessante para a compra de geladeira, mas pode ser boa para imóveis", diz o gerente geral do Instituto Geral de Investidores, Mauro Calil.

Simulação
Para Marcelo Prata, fundador e presidente do Canal do Crédito, site que faz a comparação de produtos financeiros, as despesas envolvidas na portabilidade envolvem custos de cartório, possíveis certidões negativas que o novo banco exija e, no caso de imóveis, até uma nova avaliação. No caso de imóveis, todos esses gastos ficam em torno de 1% do valor de mercado do bem.

"O devedor deve verificar se os juros que ele paga hoje compensam o deságio, os valores que o banco faz o contribuinte gastar ao quitar as dívidas. Para dívidas pequenas, a diferença não se justifica", diz o coordenador do MBA Gestão Estratégica e Econômica de Negócios da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Antônio André Neto. "Muitas vezes vale mais a pena renegociar o saldo devedor com o próprio banco, que quita esse contrato e faz outro, com melhores condições", completa.

No caso de um contrato de financiamento de imóvel de R$ 400 mil para pagamento em 25 anos, com taxa de juros de 11,5% ao ano, a migração compensa com uma redução a partir de 1,5 ponto percentual na taxa de juros, diz Prata. "Nesse exemplo, o valor economizado ao longo de 25 anos é de R$ 57 mi, ou seja, é como se fosse R$ 8.911 aplicados na caderneta de poupança. Quase o dobro do custo de despesas cliente terá com a portabilidade, então essa transação vale a pena. Caso o cliente tenha folga no orçamento e possa arcar com as despesas da portabilidade, a migração compensa com uma redução a partir de 1,5 ponto percentual na taxa de juros. Abaixo disso, é trocar seis por meia dúzia", completa.

Multas
Segundo Prata, a resolução 3.401 de 2006 do BC prevê que os contratos firmados após 2007 não podem conter multas caso o cliente opte pela portabilidade. "Caso o banco cobre qualquer multa, mais conhecida como taxa de interveniência, a mesma pode ser discutida judicialmente", completa.

O professor da Trevisan Escola de Negócios, Alcides Leite, diz que a queda de juros promovida pelos bancos ainda é recente, então ele sugere cautela. "Ainda não compensa mudar de banco, é preciso esperar as taxas caírem e estabilizarem, para só então verificar qual a melhor instituição financeira para transferir a dívida", diz.

Entenda
- Desde 2006, os clientes podem trocar de dívidas em bancos, procurando as melhores tarifas. A portabilidade é permitida para todas as operações de crédito, a critério de cada banco, conforme o BC
- Segundo especialistas, essa operação é vantajosa para dívidas altas e de longo prazo
- Na hora de verificar se vale a pena fazer a transação, o consumidor deve descontar as tarifas que devem ser pagas em cartórios, com impostos, e com taxas para abertura e fechamento de contas
- Para dívidas pequenas, os analistas afirmam que é melhor renegociar o contrato no próprio banco

SE APAIXONE PELO JEITO PRIME DE VIVER

Em nova York o Central Park, em Londres o Regent's eo Hyde Park, em São Paulo o Parque do Ibirapuera. Não é por acaso que os bairros onde eles estão localizados são os mais desejandos dessas cidades. Viver próximo a um grande parque que significa saúde, bem estar e lazer, no mercado imobiliário significa valorização.

Essencialmente, ser prime é ter ao seu alcance, no seu dia a dia, um padrão de vida exclusivo, rodeado de confortos que outras pessoas normalmente não tem. Em termos de espaço verde, lazer e sofisticação, qualidade construtiva e segurança. É contar com um expetacular parque particular no seu quintal, é poder contar com entre mais de 50 itens de lazer todos os dias, é passear, descontrair e contemplar um paisagismo magnífico. ë ter uma árvore no parque com o nome da sua família. Pensado e projetado por profissionais consagrados e premiados da arquitetura brasileira, o Central Park Prime é o lançamento mais espetacular do ano. Conheça avalei e se apaixone pelo jeito prime de viver.

O elegante pórtico define claramente o requinte deste empreendimento. Além da função estética, a guarita blindada e as entradas diferenciadas para moradores, visitantes e prestadores de serviços ajudam a garantir o rigoroso nível de segurança no condomínio. Tudo isso sem abrir mão de muito conforto e bom gosto, surpreendendo você a cada passo, a cada olhar e em cada detalhe. Da entrada do edifício até seu futuro lar, uma exclusividade mais do que merecida.

As comodidades do Central Park Prime vão muito além do seu apartamento ou do permanente clima de bem estar e privacidade. Você contará com um moderno centro de conveniências nos seus domínios, um local onde poderá encontrar uma variedade de serviços para facilitar a sua vida e o seu dia a dia, otimizando seu tempo e o melhor de tudo, sem sair de casa.

A Diversão vai ocupar todos os cantos no Central Park Prime. Veja seus filhos crescerem saudáveis na casa de árvore e no mini anfiteatro, ligados ao mundo e ao futuro na lan house e se divertindo muito no home theather infantil. Sem falar em mais dezenas de ambientes estimulantes, integrados à naturaza e antenados com o que as crianças mais gostam. Sim, é que pequenino que se aprende a ser Prime.

Corpo e mente em equilíbrio, em paz, em ambientes bem pensados. Equilíbrio e qualidade de vida em todos os sentidos. Imagine passar deliciosos moementos de tranquilidade na praça zen e ainda contar com os serviços de uma relaxante tenda de massagem. Isso porque o Central Pak Prime pensou em tudo, mas tudo mesmo para que você tenha o máximo de bem estar. Isso sim é ser Prime.

De agora em diante acabaram as desculpas para não se exercitar. Você chega ao complexo de fitness de elevador, conta com equipamentos e espaços para as mais diversas atividades físicas, aparelhos de musculação, esteriras, bicicletas, espaço para boxe e até pilates. Tudo para cuidar ainda melhor de você mesmo. E como ninguém é de ferro, o Clube Prime e seu bar excluisivo estão bem pertinho e a sua disposição.

Unidades à partir de R$ 880.000,00 (imperdível)

Para mais informações:

Ligue (11) 2095 - 7800

Decidir Imóveis - Negócios Imobiliários

Conheça as casas de praia mais caras à venda do Brasil

Considerada a tendência imobiliária do momento, metro quadrado da "segunda casa" custa 60% mais do que na Flórida ou Lisboa

Foto: Divulgação

Casa à venda em Paraty (RJ): marina particular, a 100 metros da praia

Nessa gangorra nos preços está, de um lado, a crise internacional de 2008, que pegou em cheio os Estados Unidos e os países da Europa. Como as economias desaceleraram, observa Pinto, os imóveis perderam valor. Na outra ponta da gangorra estão dois fatores que impulsionaram a subida dos preços dos imóveis em terras brasileiras: a valorização do real frente ao dólar e o aumento na oferta de crédito.

Veja abaixo, algumas das casas de praia mais caras à venda no Rio de Janeiro:

Na Coelho da Fonseca - imobiliária que representa a Christie’s, outra multinacional especializada em imóveis de alto luxo -, metade das casas com esse perfil são vendidas, hoje, por meio de financiamento. Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca, explica que, três anos atrás, praticamente todos os imóveis de alto padrão eram comprados à vista. “O cenário atual é muito diferente”, compara.

O mercado de “segundo imóvel”, jargão que os profissionais do segmento utilizam para se referir ao nicho de casas na praia ou no campo, vem se expandindo no Brasil, mesmo com a alta nos preços. Não há números consolidados, mas estima-se que essas propriedades já respondam por cerca de 20% das vendas do setor. “É o grande produto do momento”, acredita Sita.

Casas em condomínios fechados, com infraestrutura de segurança e lazer, são as preferidas. “As pessoas buscam soluções, não problemas”, pontua Sita. Algumas localidades da costa brasileira têm ganhado destaque nesse segmento de alto luxo. Na região Sul, estão no radar as cidades de Camboriú, Porto Belo e Florianópolis, em Santa Catarina, de acordo com Pinto, da Sotheby’s.

No Sudeste, as praias de São Sebastião e Ilhabela, em São Paulo, são as mais procuradas, assim como as famosas areias de Paraty, Búzios e Angra dos Reis, no Rio de Janeiro. Subindo para o Nordeste, a praia de Trancoso, na Bahia, é apontada como a “Saint Tropez brasileira”, de acordo com Pinto, ao comparar a infraestrutura de serviços e entretenimento da cidade ao requintado ponto turístico do litoral da França.

Fonte: IG Economia

Preços dos imóveis para locação e venda caem pela segunda vez consecutiva em SP

Mesmo com valores mais atrativos, número de contratos foi menor em junho

O valor do aluguel e o preço dos imóveis para venda caíram em junho, marcando o segundo mês de desaceleração do setor no Estado de São Paulo. Uma pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) mostrou que os imóveis usados ficaram 4,84% mais baratos, depois de caírem 3,8% em maio e subirem 12,75% em abril.

No geral, entre novos e usados, foram fechados 2.489 contratos de locação no Estado, uma queda de 11,71% frente a maio. A pesquisa analisou as negociações de 1.517 imobiliárias em 37 cidades paulistas.

Apesar de estarem mais atrativos, com valores mais em conta, a venda de imóveis também foi menor no mês analisado. A queda foi alta (9,53%), com 839 chaves entregues a novos inquilinos.

O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, diz que o mercado passa agora por uma estabilização, mas os imóveis ainda são bom negócio, com valorização garantida no longo prazo para quem compra um novo.

- O mercado imobiliário, historicamente, alterna ciclos de altas de baixas de vendas e de preços, o chamado 'efeito gangorra', e nem sempre essas duas pontas, vendas e preços, caminham de forma sincronizada. No médio e longo prazos há certeza que imóvel é bom negócio, com valorização garantida, em um país que arrasta um déficit de mais de seis milhões de moradias.

Três das quatro regiões pesquisadas apresentaram queda na venda de casas e apartamentos. A maior baixa foi de 31,3%, na capital paulista, seguida da Grande São Paulo (5,17%) e do interior (4,98%). O litoral foi a única região que teve aumento nas vendas (4,5%).

Ainda segundo o estudo, os paulistas preferiram comprar mais casas a apartamentos e pagar o novo teto por meio de financiamento bancário.

O valor médio de compra foi R$ 200 mil, enquanto os contratos de aluguel foram fechados, em média, até R$ 1.000 com fiadores como garantia.No caso dos aluguéis, os imóveis de até R$ 1.000 foram os mais procurados. Na capital, mais da metade (55,6%) das casas e apartamentos alugados em junho estavam nessa faixa. No litoral e nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco, a concentração ficou na faixa de até R$ 800. No interior, metade (50,2%) foram de imóveis com aluguel mensal de até R$ 600.

O fiador foi adotado como forma de garantia na maioria dos contratos. Na capital, o depósito em poupança de três meses do aluguel também teve destaque, seguido pelo seguro fiança.

Fonte: Portal R7

QUEM DITA O PREÇO DE VENDA DO IMÓVEL: O PROPRIETÁRIO OU O MERCADO?

Há algum tempo o dono de um imóvel decidiu que era preciso controlar as despesas da família, convencido de que, com isso, conseguiria comprar mais com a mesma quantidade de dinheiro. Era só uma questão de criar um orçamento para planejar de forma mais adequada a destinação do dinheiro que entra no caixa da família todos os meses.

O orçamento apontou que a taxa de condomínio representa um valor relevante da renda mensal do casal. Como já estava namorando a idéia de mudar para um imóvel maior, acabou concordando em colocar o apartamento à venda e comprar uma casa, fora de condomínio, visando excluir essa despesa do orçamento.

Estimam que vão gastar cerca de 30% do valor do condomínio com a manutenção da casa. Serão capazes, portanto, de poupar mensalmente 70% do valor atualmente destinado ao pagamento dessa despesa.

Qual o valor?

O proprietário acha que seu apartamento vale R$ 500 mil. Chegou a essa conlusão porque seu vizinho vendeu o dele, em pior estado que o seu, por R$ 420 mil, há cerca de oito meses. Baseado no valor de venda do vizinho, mais inflação, mais as benfeitorias feitas em seu apartamento, mais o coração adicionando um valor sentimental, o proprietário decidiu que R$ 500 mil é o valor justo de venda do imóvel.

Chamou dois corretores e solicitou avaliações do apartamento, além de consultar as condições segundo as quais trabalhariam a venda do imóvel. Os dois corretores apresentaram a mesma estimativa de preço: R$ 420 mil.

Discordando da cotação dos corretores, o proprietário autorizou que ambos divulgassem a disponibilidade de venda do imóvel por R$ 500 mil - valor mínimo para negociação.

O proprietário recebeu algumas poucas ofertas de compradores, quase todas envolvendo permuta de carro, terreno, imóvel de menor valor, chácara no interior e por aí vai. Recusou todas elas porque nenhuma atingiu o valor definido e, também, porque as condições de pagamento não geravam uma entrada de caixa suficiente para aquisição do novo imóvel que pretendia comprar.

Oferta recusada

Seis meses se passaram e o proprietário recebeu, finalmente, uma proposta decente de pagamento à vista no valor de R$ 440 mil. Recusou a oferta certo de que o comprador, encantado com seu lindo apartamento, chegaria no preço exigido.

Sua esposa achou a proposta tentadora, atraída pela possibilidade do pagamento à vista, mas seu marido não se deixou levar e bateu o pé no valor definido em R$ 500 mil. O comprador não elevou e retirou a oferta anteriormente feita.

Um ano se passou e o apartamento continua a venda por R$ 500 mil. Ele acaba de pagar uma contribuição extraordinária de condomínio, que arrecada recursos para corrigir um antigo probelma de infiltração.

Hoje, com a calculadora e o orçamento familiar na mão, o proprietário está convencido de que a oferta de R$ 440 mil recebida a um ano era melhor do que, naquela época, imaginava que fosse.

Somou todas as despesas pagas desde então, refletiu sobre o custo de oportunidade do dinheiro desde que recebeu a oferta, de pelo menos 10%, e concluiu que deveria ter aceitado. Mas agora já foi.

Liçao aprendida

Novos lançamentos imobiliários surgiram no bairro, de imóveis menores, é verdade, porém com atributos que as famílias agoram valorizam: são apartamentos mais modernos, com mais vagas de garagem e estrutura completa de lazer.

Mais duas unidades, além da sua, estão à venda no seu prédio - e ele sabe que mais ofertas favorecem a situação dos compradores.

A lição aprendida pelo proprietário é a de que seu apartamento vale o que o mercado está disposto a pagar - e não o que ele acha que vale. Não pretende recusar a próxima proposta, que, tomara, não demore a aparecer.